賃貸物件で借りている人が勝手に修理するのは違法なの？

まずは前提として、マンション・アパート・貸家などの賃貸物件は誰が修理する責任を負うのかを、法的な角度から確認していきましょう。

1. （1）法律は「賃貸人に責任がある」と定めている

   民法第606条1項には「賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負う」という規定があります。
   
   賃貸経営は、賃貸物件を他人に使用させて賃料収入を得るというビジネスです。賃料を得ている以上、貸主は借主がその物件を使用できる状態にしておかなければなりません。
   
   この条文が根拠となっているので、修理の責任は「賃貸人＝貸主」と考えるのが基本です。

2. （2）契約書の内容によっては貸主に修理を依頼できないこともある

   物件の修理責任は貸主が負うのが基本ですが、契約書に「もし物件に故障などの不具合が起きても貸主は修理をしない」という内容の条項が特約として盛り込まれている場合は、修理を依頼できないかもしれません。
   
   このような条項を「修繕義務免除特約」といいます。借主・貸主がお互いに合意したうえでの契約なので、修繕義務免除特約は原則として有効です。
   
   ただし、この特約で免除されるのは、軽微な修繕で済む場合に限られると考えられています。
   事業者を貸主とし、消費者を借主とする賃貸借契約については、あまりに借主に不利な特約は消費者契約法第10条などに基づいて無効となる可能性があります。
   たとえば、雨漏りがひどく生活に支障がある、そもそも設備が故障していたなどの状況までは免除すると定めることは、借主に不利な特約として無効となり得ます。

賃貸物件で故障や不具合が発生して修理を依頼するときの手順を間違えると、借主の不利になってしまうことがあります。
ここで基本的な流れを確認しておきましょう。

1. （1）修理を依頼するときの基本的な流れ

   民法第615条には賃借物が修繕を要する状態にあるときは、賃借人は遅滞なく賃貸人にそのことを通知しなければならないという通知義務が規定されています。
   そのため、物件・設備の故障や不具合の発生に気づいたら、その時点ですぐに貸主に報告しましょう。不動産会社が管理を任されている場合は、管理会社に連絡をしてください。
   
   そもそも、物件や設備は貸主の所有物なので、勝手に修理してはいけません。貸主や管理会社に報告せず、どのような故障・不具合が発生しているのかを確認してもらわないまま修理してしまうと、修理費用を貸主に請求できない可能性があります。

2. （2）緊急で修理を依頼する場合

   貸主や管理会社に報告せず、許可も受けていないのに勝手に修理するべきではありません。
   ただし、民法第607条の2には「賃借人による修繕」を認める規定があります。
   
   同条2項には「急迫の事情があるとき」は借主による修繕を認めており、さらに同法第608条1項は「賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、ただちにその償還を請求することができる」とも明記しています。
   
   つまり、緊急修理が必要なときは借主による修理が可能で、さらにそのために支出した費用が「必要費」にあたる場合には貸主に請求できます。
   
   また、民法第607条の2第1項によると、借主が貸主に修理が必要である旨を通知したときや貸主がその旨を知ったにもかかわらず、相当の期間内に必要な修理をしない場合も、借主による修理が可能です。
   もちろん、修理費は貸主に請求できます。
   
   ただし、修理費の請求が認められるのは「使用および収益に必要な修繕」の範囲に限られるので注意が必要です。
   
   たとえば、ガス給湯器が故障したからといって勝手に電気給湯器にアップグレードしたり、雨漏りを補修するために屋根工事が必要だからといって併せて屋根瓦の塗り替えも依頼したりといった行為があると、使用収益の範囲を超えてしまい借主が費用を負担することになる可能性があります。

物件や設備の修理は貸主負担が基本ですが、民法第606条1項但書が定める賃借人（借主）の責めに帰すべき事由によって物件の修繕が必要となる場合などは借主負担で修理しなければなりません。

1. （1）借主の故意・過失で故障させてしまった場合

   借主の責めに帰すべき事由として挙げられるものとしては、借主の故意・過失で物件や設備を故障させてしまった場合があります。
   
   たとえば、

   • 不注意で窓ガラスを割ってしまった
   • 腹を立てて壁を殴りつけて穴をあけてしまった
   • ガスコンロの火の消し忘れで壁を焼損した
   • 換気を怠って床や壁紙がカビで汚損してしまった

   
   など、借主の故意や過失による故障・損傷は借主の責めに帰すべき事由にあたり、借主が責任をもって修理しなければなりません。

2. （2）故障や不具合を長期にわたって放置し悪化させてしまった場合

   故障や不具合の発生を知っていたのに貸主や管理会社への報告を怠り長期にわたって放置したことで悪化させた場合も、借主の責めに帰すべき事由にあたり、借主の責任で修理しなければなりません。
   
   たとえば、洗面台の下部から水漏れが発生しているのに報告せず放置したことで床が広く腐食してしまったなどのケースが考えられます。

3. （3）残置物が故障した場合

   賃貸物件には、貸主が設置している「付帯設備」のほかに、以前の入居者が設置してそのままにしている「残置物」があります。
   
   たとえば、以前の入居者が設置したものの次の転居先では使用しないなどの理由で、貸主の許可を得てそのまま残したエアコン・ガスコンロ・電灯などは残置物という扱いです。
   
   残置物の所有権は貸主にあるので修理の責任も貸主にあると考えるのが基本ですが、契約書に「残置物は自由に使用して構わないが、故障した際は借主の責任で修理する」といった特約が盛り込まれていると、借主が修理の責任を負います。
   残置物については特約が盛り込まれているケースが多いため、契約の際によく確認しておきましょう。

賃貸物件での故障・修理について、借主と貸主のどちらが責任を負うのかというトラブルに発展する事例は珍しくありません。
貸主とのトラブルを自力で解決できない場合は、各種の機関に相談してアドバイスを受けましょう。

1. （1）賃貸物件に関するトラブルの相談先

   賃貸物件の借主は消費者にあたるため、消費生活センターでの相談が可能です。
   
   甲府市の消費生活センターは甲府市役所4階にあり、直接来庁しての相談も可能ですが、平日の午前9時から午後4時まで（水曜日は午後6時まで）なら電話相談も受け付けているので、気軽に利用するとよいでしょう。
   
   一般的な消費生活トラブルへのアドバイスではなく、もう一歩踏み込んで法的な角度からアドバイスが欲しい場合は、法テラスへの相談をおすすめします。
   
   トラブルの解決に有効な法的制度の紹介が受けられるほか、経済的に苦しい事情がある場合でも民事法律扶助制度による弁護士の無料法律相談が利用できる可能性があります。
   山梨県では、甲府市に法テラス山梨が設置されています。
   
   大月市・富士吉田市の会場でも相談できるので、まずは平日午前9時から午後5時までの間に電話で相談してみるとよいでしょう。

2. （2）解決が難しいときは弁護士に相談を

   各種の相談窓口を利用しても解決が難しいときは、弁護士への相談をおすすめします。
   
   賃貸物件の故障・修理に関するトラブルを解決するためには、法律の知識が必要です。賃貸契約に関する法律の知識が深く、実際にトラブルを解決してきた実績を豊富にもつ弁護士に相談すれば、有利な解決に向けた具体的なアドバイスが得られるでしょう。
   
   貸主を相手に裁判などの法的措置を取らなければならないケースでは、裁判所に提出する資料や証拠の用意、実際の訴訟対応なども依頼できます。

賃貸物件で設備などに故障が起きたときは、借主が勝手に修理するのは避けたほうが賢明です。修理の責任は貸主にあるのが基本なので、緊急性もないのに勝手に修理したり、必要な範囲を超える修理を勝手に依頼してしまったりすると、貸主が修理費用を支払ってくれないおそれがあります。

賃貸物件で故障が起きたら「まずは貸主や管理会社に報告する」のが正しい対応ですが、報告したのに修理してくれず生活に支障をきたしてしまったり、報告して了承を得たうえで緊急修理をしたのに貸主が修理費用を支払ってくれなかったりしたときは、弁護士に相談してアドバイスを受けましょう。

賃貸物件に関するトラブルの解決は、ベリーベスト法律事務所 甲府オフィスへお気軽にご相談ください。経験豊富な弁護士が、有利な解決を目指して全力でサポートします。